שמאי מקרקעין
שמאי מקרקעין מוסמך לקבוע את שוויו של נכס מקרקעין הן עבור מספר גורמים: מוכר מקרקעין, קונה מקרקעין, בנקים, בתי משפט, רשויות מקומיות וכד'. מזה מספר שנים, שוק המקרקעין בישראל ידע עליות מחירים וביקושים רבים ועל כן עבודתו של שמאי המקרקעין הינה חשובה וחובה בכל עסקת מקרקעין להתייעץ עם שמאי מקרקעין ולקבל שמאות מקרקעין. בשל הפעילות האינטנסיבית בשוק הנדל"ן בישראל, גובר הצורך בשמאי מקרקעין בכל עסקת נדל"ן. שמאי מקרקעין מבצע הערכת שווי מקרקעין ע"פ פרמטרים של גודל הדירה, מיקומה, מצב הנכס, גיל הנכס, רמת הגמר, זכויות הבנייה בנכס, היתרי הבנייה בנכס.
ע"מ לקבל הערכת שווי ע"י שמאי מקרקעין, על השמאי להיות מקצועי ולעבור השתלמויות ולהתעדכן בכלל הפסיקות בכדי שיוכל לייצר דו"ח שמאי מקצועי ואמין המשקף את שוק המקרקעין בישראל.
משרד שמאים אושרי אהרוני בראשותו של אושרי אהרוני שמאי מקרקעין, אשר שימש כשמאי הראשי של קבוצת הבינלאומי במשך מספר שנים, עוסק בהערכות שווי של מגוון נכסי מקרקעין. להלן פרטים על אושרי אהרוני שמאות מקרקעין:
למה כדאי לקחת שמאי מקרקעין מומחה ?
שמאות מקרקעין הינה מקצוע שעוסק בהערכת נכס מקרקעין (אומדני שווי שוק לנכסי מקרקעין שונים לרבות: דירות מגורים, הערכת בית, הערכת קוטג', הערכת וילה, בתים צמודי קרקע, הערכת חנות, הערכת דירת גן, הערכת גג משותף, הערכת דירה בבניין, הערכת שווי שוק של קרקע, שמאות מקרקעין לנכסים מסחריים, הערכת דמי שכירות ראויים, שומות השגה למנהל מקרקעי ישראל ( דמי היוון, דמי הסכמה, דמי חכירה, תוספות בנייה), נחלות ומשקי עזר, קרקעות בייעודים שונים, מבני מסחר, תעשיה, משרדים, בתי אבות, תחנות דלק, הערכת נכסים מניבים, חניונים, מוסדות ציבור, בתי מלון, גני אירועים ועוד).
שמאי מקרקעין מומחה הוא האיש היחיד שיכול לספר לכם על הנכס שלכם. שמאי מקרקעין יגלה לכם פרטים אודות הנכס שלכם-המעמד המשפטי והתכנוני, התכנון הצפוי בסביבת הנכס ואיך כל זה ישפיע על שווי הנכס שלכם.
מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין בטרם חתימת הסכם רכישת נכס מקרקעין, בטרם מכירת נכס מקרקעין.
אושרי אהרוני שמאי מקרקעין מומחה עוסק בהערכות שווי שוק של נכסי מקרקעין לפני קנייה ו/או מכירה. חוות הדעת השמאית תכלול את בדיקת היתרי הבנייה בנכס וחריגות הבנייה, בדיקת המצב המשפטי, בדיקת שווי שוק, בדיקת זכויות הבנייה ותכניות בניין עיר החלות על הנכס.
בנוסף, מספק אושרי אהרוני שמאי מקרקעין חוות דעת לרואי חשבון, עורכי דין, בתי משפט. משרדו של אושרי אהרוני שמאי מקרקעין נכלל ברשימות בתי המשפט
עמודים נוספים : שמאי מקרקעין ברמת גן
בדיקה סביבתית, מי יכול לבצע? רק שמאי מקרקעין! http://www.youtube.com/watch?v=kyuV5Vlw0mY
מי צריך שמאי מקרקעין? http://www.youtube.com/watch?v=h8mpCwL1nHU
למה כדאי להתקשר לשמאי? http://www.youtube.com/watch?v=j9S2lIVxeik
כאמור, שמאי מקרקעין בודק מכלול של פרמטרים על מנת לקבוע את שווי הנכס. שווי הנכס של שמאי מקרקעין מושפע, בין היתר, ממצבו המשפטי של הנכס, האם הנכס בבעלות פרטית, או מנהל, אולי חברה משכנת. פרמטר נוסף הינו מצב הבנייה בנכס: האם נבנה ע"פ היתרי בנייה, האם קיימים ליקויי בנייה בנכס. כמו כן בודק השמאי את זכויות הבנייה בנכס, האם הבית בנוי ע"פ הזכויות והאם קיימות יתרת זכויות בנייה לניצול. בנוסף, בודק השמאי את הסביבה של הנכס, האם יש בעיות קרינה סלולרית, האם עומד להיסלל כביש ראשי או אולי רכבת שתעבור ליד המקרקעין. מכלול פרמטרים עלו הינם שיקול מרכזי של שמאי מקרקעין בהערכת שווי הנכס.
שמאי מקרקעין מומחה הינו הפוסק הבלעדי בשווי המקרקעין של נכס נדל"ן בישראל. כיום, כאשר לקוח מעוניין לרכוש נכס, מומלץ לפנות אל שמאי ע"מ לקבל תמונת מצב ברורה אודות הנכס.
קיימים מצבים בהם לקוחות רוכשים דירות ובאים לקבל משכנתא מהבנק ששולח שמאי מקרקעין לבחון את הנכס ולקבל את השווי האמיתי ואז צצה הבעייה ללקוח: קיימות חריגות בנייה, המצב המשפטי לא מוסדר, השווי שקנה הינו גבוה. במקרים אלו, השיקול של הבנק הינו אם לאשר את המשכנתא או לא. שמאי המקרקעין מעביר את הדוח שמאות לבנק והבנק פוסק אם לתת הלוואה ללקוח.
כמו שרוכשים רכב ולוקחים אותו לבדיקה במכון בדיקה, חובה לבצע בדיקה של הנכס ע"י שמאי מקרקעין מוסמך. מובהר כי בנק למשכנתאות מקבל חוות דעת של שמאי מקרקעין אך ורק מרשימות השמאים של הבנקים ולא משמאי מקרקעין חיצוני שלא נכלל ברשימות השמאים של הבנק.
אושרי אהרוני שמאי מקרקעין מומחה מבצע חוות דעת עבור רוב הבנקים למשכנתאות עם ניסיון של שנים בתחום.
אושרי אהרוני שמאי מקרקעין מבצע שמאות מקרקעין לכלל הנכסים טרם חתימה על הסכם רכישה מחייב.
כאשר לקוח המעוניין למכור נכס, חובתו לפנות אל שמאי מקרקעין ע"מ לקבל דו"ח שמאי שיכלול מידע אודות הנכס שלו וכן את השווי שוק שעליו לבקש בעת מכירת הנכס בשוק החופשי.
חשיבות לקיחת שמאי מקרקעין טרם רכישת נכס
במאמר זה, אדגיש את הסיבות המרכזיות מדוע כדאי להיוועץ בשמאי מקרקעין טרם רכישת נכס נדל"ן
בפעילותי היום יומית, אני נתקל במספר מצבים בהם לקוחות אינם נעזרים בשמאי מקרקעין טרם רכישת נכס, ונחשפים לאחר רכישתו לבעיות חמורות.
לקוח הרוכש נכס מקרקעין,נעזר בבנק למשכנתאות, נדרש להביא הערכת שמאות עדכנית של הנכס הנרכש ע"י שמאי מקרקעין.
קיימים מקרים, בהם שמאי המקרקעין מעריך את הנכס הנרכש מתחת למחיר החוזה ומכאן מתחילה הבעייה המימונית אליה נחשף הלקוח היות והבנק היה אמור להעניק משכנתא כאחוז מסויים ממחיר החוזה, וכעת הערכת שמאי המקרקעין נמוכה מהחוזה ואחוז המשכנתא יהיה לפי השמאות העדכנית שהתקבלה ע"י שמאי המקרקעין.
מה קורה כעת? ללקוח קיים חוסר מזומנים לתשלום בגין הדירה. הלקוח צריך להשלים הון עצמי נוסף או לחילופין לבטל את עסקת הרכישה ולפצות את המוכר בפיצוי כספי.
אילולא הרוכש היה מבצע שמאות מקרקעין ע"י שמאי מקרקעין מוסמך, טרם חתימת הסכם הרכישה, היתה נמנעת ממנו כל עוגמת הנפש ואי הנעימות שנחשף אליה.
המלצתינו היא להיעזר בשמאי מקרקעין טרם רכישת נכס מקרקעין ובמיוחד הכרחי הדבר כאשר שיעור המימון מהבנק למשכנתאות הינו בערכים גבוהים.
אושרי אהרוני שמאי מקרקעין, מבצע ומעניק ללקוחותיו שירותי שמאות מקרקעין טרום רכישה.
מי שעוד נעזר בשמאי מקרקעין הינם בתי המשפט. במקרים בהם צדדים אינם מגיעים להסכמה אודות שוויו של נכס מקרקעין ו/או פירוקי שותפויות של נדל"ן, ממנה בית המשפט שמאי מקרקעין ע"מ שיעביר דו"ח שמאי מקצועי ומהימן.
אנשים נוטים לבטוח בשמאי מקרקעין ומסתמכים על הערכותיו היות ורק שמאי מקרקעין הינו האיש המוסמך לקבוע את שוויו של נכס מקרקעין בישראל.
שמאות מקרקעין מסתמכת בדרך כלל על 3 גישות השומה: גישת ההשוואה, גישת העלות וגישת היוון ההכנסות. כל שמאות מקרקעין חייבת בביקור השמאי בנכס, השמאי חייב להגיש דו"ח שמאות ע"פ כללי התקינה השמאית.
בד"כ, ששמאי מקרקעין מעריך מגורים, הוא משתמש בגישת ההשוואה וגישת העלות. גישת היוון ההכנסות מתאימה לנכסים מניבים כגון משרדים, אולמות, תחנות דלק וכו'.
הגוף המסדיר את רשימות שמאי המקרקעין בארץ הינה מועצת שמאי מהמקרקעין. הרשיון לעסוק בשמאות מקרקעין ניתנת ע"י מועצת שמאי המקרקעין לאחר בחינות מורכבות ועבודה כמתמחה אצל שמאי מקרקעין.
כינוסי נכסים: בד"כ כאשר לקוח נקלע למצוקה פיננסית וקיימים לו נכסים משועבדים לגוף פיננסי- בנק, חברת ביטוח וכדומה, מוציא הגוף הפיננסי שמאי מקרקעין ע"מ לקבל חוות דעת משמאי בכדי שיוכל לדעת את שווי המקרקעין לצורך מכירתו בכינוס נכסים. המכירה אמורה לכסות את החוב של החייב ומחיר הנכס ייקבע ע"י שמאי מקרקעין היחיד שמוסמך לכך.
הבדיקות שמבצע שמאי מקרקעין מומחה טרם רכישת נכס
בעבודתי השוטפת, הנני נתקל במספר מקרים של לקוחות אשר לא מתייעצים עם שמאי מקרקעין לפני ביצוע עסקת נדל"ן, הן ברכישה והן במכירה.
אז בעצם, מה בודק שמאי המקרקעין כאשר שוכרים את שירותיו לפני רכישת/מכירת נכס מקרקעין?
בדיקת מצבו המשפטי של הנכס: בדיקת רישומו בלשכת רישום המקרקעין/מנהל מקרקעי ישראל/חברה משכנת.
אפשרות הבנייה במקרקעין: בדיקת זכויות בנייה בלתי מנוצלות, בדיקת הפקעות.
חוקיות הבנייה במקרקעין והתאמתו אל היתר הבנייה: בדיקת חריגות בנייה וכלל השטחים הבנויים במקרקעין אל מול תכנית הבקשה להיתר החתומה, בדיקת צווי הריסה.
בדיקת מפגעים סביבתיים: בדיקה של מפגעים היכולים להשפיע על איכות החיים בדירת מגורים, כדוגמת תנועת כלי רכב רבה, תנועת כלי טיס בקרבת המקרקעין, קירבה לקרקעות מזוהמות (תחנת דלק, מפעלים מזהמים).
בדיקת שווי הנכס: שמאי מקרקעין מבצע את בדיקת שווי המקרקעין אל מול מספר מקורות אשר נותנים לו את האינדיקציה המקסימלית להעריך את שווי הנכס. השמאי בודק עסקאות השוואה בקרבת הנכס ומשכלל בסופו של דבר את כל הגורמים והשיקולים שעלו בחוות הדעת, אשר פורטו לעיל ומחליט על שווי למקרקעין.
הערכת נכסים מניבים:
שמאי מקרקעין מומחה מעריך נכסים מניבים ומשתמש בגישת היוון ההכנסות. השמאי לוקח בד"כ דוחות שנתיים מספר שנים אחורה, בוחן את ההכנסות, משווה לנכסים דומים בסביבה וגוזר את שוויו של הנכס.
משרד שמאים אושרי אהרוני הינו משרד בעל מוניטין רב בשוק ומספק את כל חוות הדעת השמאויות לכלל הנכסים. אושרי אהרוני שמאי מקרקעין מקובל רוב רשימות הבנקים למשכנתאות, על בתי המשפט בארץ, עובר סדנאות והשתלמויות והינו בקיא בחוקי המקרקעין.
לקבלת חוות דעת שמאית משמאי מקרקעין מומחה ומומלץ, צרו קשר עם אושרי אהרוני שמאי מקרקעין.
054-4751352
077-5170370
shamaut1@gmail.com